Immobile privo di concessione edilizia: il contratto preliminare non è nullo
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Approfondimento della sentenza N. 10297 del 26 aprile 2017 della Cassazione
Vendita, immobili e autorizzazioni. L’avvocato Spighetti risponde al quesito: l’immobile privo di concessione edilizia è valido per la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita? Secondo una recente sentenza della Cassazione si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico. Ecco perché.
La vendita di un immobile si perfeziona attraverso obbligazioni successive che, se realizzata mediante la mediazione di agenti immobiliari, prevede la formazione di più atti quali la proposta di acquisto, l’accettazione, la sottoscrizione del preliminare di vendita ed il rogito notarile.
Si tratta, pertanto, di un programma di obbligazioni che parte venditrice e parte acquirente assumono per eseguire rispettivamente la vendita e l’acquisto del bene immobile, oggetto dell’accordo, previo accordo del prezzo di vendita, delle modalità di pagamento e di consegna dell’immobile libero da pesi, vincoli e trascrizioni ed avendo assicurato ogni garanzia circa l’assenza di vizi e/o di qualità che ne diminuiscano il godimento.
Il preliminare di vendita immobiliare, che rappresenta il primo impegno condiviso dalle parti, è un contratto con il quale una parte, promittente venditrice, verso il corrispettivo del pagamento del prezzo di vendita, si obbliga a trasferire l’immobile di sua proprietà in favore della parte promittente acquirente secondo i termini e le modalità stabilite con l’assunzione dell’ulteriore impegno di sottoscrivere, nel rispetto del termine essenziale convenuto dalle parti, il contratto definitivo di compravendita avanti il notaio. Il preliminare di vendita, da formalizzarsi per iscritto pena nullità, produce solo effetti obbligatori rimandando gli effetti reali della consegna, pagamento del saldo prezzo e del trasferimento della proprietà al rogito notarile.
Parte venditrice, in particolare, è tenuta a garantire all’acquirente che il bene sia immune da vizi e da qualità che ne rendano inidoneo all’uso a cui è destinato o che ne diminuiscano il valore nonché dal pericolo della rivendica di diritti di terzi sul bene assicurando che l’immobile sia libero da oneri, diritti reali o di godimento, vincoli, pesi e trascrizioni pregiudizievoli, l’assenza di pendenze debitorie nei confronti del condominio per spese ed oneri condominiali e che l’immobile sia in regola con le norme urbanistiche ed edilizie.
Al riguardo, l’eventuale assenza della concessione edificatoria al momento della sottoscrizione del preliminare non determina la nullità del contratto prevista dall’art. 40 Legge n.47 del 28.02.1985 in quanto la sanzione stabilita dalla citata normativa non trova applicazione al contratto con effetti obbligatori – come il preliminare di vendita – bensì al contratto traslativo con effetti reali quale il contratto definitivo di vendita o rogito notarile.
Come statuisce la massima di legittimità in esame, il preliminare privo della concessione edificatoria conserva l’efficacia giuridica vincolante tra le parti poiché può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla richiamata normativa. A mente dall’art. 40 Legge n.47 del 28.02.1985, infatti, l’atto pubblico notarile deve ritenersi nullo e non può essere rogato quando il venditore non produce la certificazione attestante la licenza o la concessione ad edificare o la concessione rilasciata in sanatoria ad eccezione delle opere iniziate in epoca anteriore al 1 settembre 1967 che, in tal caso, consente al venditore di avvalersi del deposito della dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera è iniziata in epoca anteriore a detta data.
AVV. EDOARDO SPIGHETTI
EDOARDO.SPIGHETTI@GMAIL.COM
