Il comodato di immobile destinato a casa familiare non è precario
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Approfondimento della sentenza della Cassazione N. 13716 del 31 maggio 2017
Il genitore che consente al figlio di stabilirsi in un immobile di sua proprietà perché lo possa adibire ad abitazione coniugale senza fissare un termine di scadenza non può chiedere la restituzione immediata dell’immobile in caso di separazione coniugale del figlio, se non in presenza di un grave ed imprevisto bisogno non conosciuto al momento della consegna dell’immobile. È quanto stabilisce la sentenza della Cassazione n. 13716 del 31 maggio 2017. Riportiamo il commento dell’avvocato Spighetti.
Il comodato di un bene immobile, stipulato senza limiti di durata per le esigenze abitative di un nucleo famigliare, ha un carattere vincolato, sicché il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento, anche oltre l’eventuale crisi famigliare, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c.
Il comodato è un contratto con il quale una parte, il comodante, consegna all’altra parte, il comodatario, un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un determinato uso assumendo l’obbligazione di provvedere alla restituzione alla scadenza naturale, ovvero dopo averlo utilizzato allo scopo per cui è stato concesso l’utilizzo.
Il comodato, a differenza della locazione, è a titolo essenzialmente gratuito in quanto assicura al comodatario il godimento esclusivo dell’immobile senza l’obbligo di alcun corrispettivo a titolo di canone mensile. A carico del comodatario, infatti, gravano le spese di manutenzione ordinaria, i costi delle utenze e l’obbligo di conservare il bene secondo le norme del buon padre di famiglia per riconsegnarlo alla scadenza nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto salvo il normale deterioramento d’uso.
Quanto alla durata, la legge disciplina il comodato a tempo determinato con la fissazione di un termine di scadenza ovvero a tempo indeterminato quando il comodatario se ne sia servito per l’uso convenuto. In aggiunta, l’art. 1810 c.c. regola il cd. comodato precario che ricorre quando non è stato stabilito un termine di scadenza e detto termine non può essere desunto dall’uso per cui l’unità immobiliare è stata concessa in comodato con la conseguenza che il comodatario è tenuto alla restituzione del bene non appena il comodante ne faccia richiesta.
Con la scadenza nasce l’obbligazione della restituzione dell’immobile e, quindi, la giusta causa che legittima la richiesta di restituzione in capo al comodante. Quest’ultimo, infatti, può senza’altro chiedere la restituzione immediata dell’immobile allo spirare del termine di scadenza stabilito ovvero quando è cessato l’uso per cui è stato concesso in comodato.
Diverse sono le motivazioni che giustificano il rilascio dell’immobile in presenza del cd. comodato precario disciplinato dall’art. 1810 c.c.. il quale stabilisce che in assenza della previsione di una termine di scadenza e detto elemento non è desumibile dall’uso per cui è stato concesso il comodato, il comodatario è tenuto alla immediata restituzione non appena il comodante ne faccia espressa richiesta.
Il caso in esame interessa l’ipotesi in cui il genitore consegna al figlio un immobile di sua proprietà perché lo adibisca con la moglie ad uso abitativo per il nucleo famigliare senza fissare un termine per la restituzione. Il figlio, a fronte di una crisi coniugale, decide di separarsi legalmente e il giudice può disporre che la casa coniugale, quando si è in presenza della prole, venga assegnata al coniuge presso il quale vengono collocati stabilmente i figli.
Può il proprietario ottenere la immediata restituzione dell’immobile essendo venuta meno la causa per cui è stato concesso il suo utilizzo come previsto dall’art.1810 c.c.? Come stabilisce la sentenza in oggetto, non ricorre la fattispecie tipica del comodato cd. precario quando l’immobile viene concesso in comodato senza determinazione della durata per essere destinato a soddisfare le esigenze abitative del nucleo famigliare e, di conseguenza, il comodante è tenuto ad assicurare il godimento dell’immobile anche a seguito della crisi famigliare ad eccezione della di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno del comodante, imprevisto e sopravvenuto al momento della stipula del contratto di comodato, che lo legittima a rivendicare la restituzione immediata dell’immobile così come stabilito dall’art. 1809, secondo comma, c.c.
Avv. Edoardo Spighetti
edoardo.spighetti@gmail.com
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