Illegittima l’autoriduzione del canone di locazione per vizi dell’immobile e inadempimento del locatore
0
0
Approfondimento della sentenza N. 7636 del 18 aprile 2016 della Cassazione Civile
Dopo l‘approfondimento sul comodato di immobile destinato a casa familiare, rimaniamo in tema di locazione di immobili urbani spostando l’attenzione sull’uso diverso da quello abitativo. In particolare, l’avvocato Spighetti ci spiega se e come sia possibile procedere all’autoriduzione del canone mensile di locazione nel caso in cui ci siano vizi dell’immobile e inadempimenti da parte del locatore.
Il contratto di locazione, a differenza del contratto di comodato essenzialmente gratuito, è costituito dall’obbligo del proprietario di concedere per un determinato periodo di tempo l’immobile di sua proprietà in godimento esclusivo al conduttore verso il corrispettivo del canone mensile.
La durata del contratto soggiace alla normativa vincolistica stabilita in anni 6 + 6 per le attività commerciali e 9+9 per l’uso alberghiero e 4+4 per l’uso abitativo salvo i patti in deroga e contratti a tempo determinato (si pensi ai contratti per gli studenti e per le case vacanza). Il rinnovo automatico del contratto per il medesimo periodo si verifica nella ipotesi in cui il locatore non comunica per iscritto la disdetta, tassativamente motivata se interviene alla prima scadenza, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza rispettivamente per le locazioni ad uso commerciale e per l’attività alberghiera ovvero sei mesi prima della scadenza per l’uso abitativo.
Il conduttore può recedere anticipatamente in presenza di gravi motivi con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore per iscritto. L’obbligazione principale del locatore, pertanto, è quella di assicurare che l’immobile locato sia privo di vizi e/o difetti che ne diminuiscano l’utilizzabilità finanche a non renderlo idoneo all’uso per cui è stato concesso in locazione nonché il godimento pacifico dell’immobile anche dalle molestie provocate da terzi.
La manutenzione straordinaria compete al locatore che è tenuto ad intervenire su richiesta del conduttore per la risoluzione dei problemi che diminuiscono, per l’appunto, il pacifico godimento del bene. Al riguardo la legge assicura al conduttore una particolare tutela nelle ipotesi in cui subisca un pregiudizio economico e non, rispettivamente nelle locazioni commerciali ed abitative, allorquando la durata dei lavori di intervento si protrae oltre un sesto della durata della locazione e le modalità di esecuzione delle opere diminuiscono o, addirittura, impediscono l’utilizzabilità della cosa locata. Il conduttore che si vede in tal modo pregiudicato del diritto del godimento pacifico e completo dell’immobile locato non può procedere all’autoriduzione del canone mensile di locazione ma deve rivolgersi al tribunale per chiedere ed ottenere la riduzione del canone.
La situazione è più grave quando il conduttore subisce la perdita dell’utilizzabilità dell’immobile a causa a lui non imputabile. In tal caso, si potrà procedere davanti l’autorità giudiziaria per la risoluzione contrattuale per grave inadempienza del locatore che non ha assicurato al conduttore il pacifico godimento della cosa locata ex art. 1575, comma 3, c.c. con la conseguente richiesta di risarcimento del danno che varia in considerazione della tipologia contrattuale.
Nelle locazioni ad uso commerciale, il conduttore potrà invocare la tutela risarcitoria per la perdita di clientela e mancato guadagno in conseguenza della diminuzione o della perdita dell’utilizzabilità del bene locato per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori oltre alla corresponsione della dovuta indennità ex art. 34 Legge n. 392/78. Nelle locazioni ad uso abitativo, il conduttore potrà invocare il risarcimento del danno esistenziale e morale atteso che l’abitazione rappresenta il centro presso il quale si svolgono le attività realizzatrici della persona ed è, per l’individuo, bene primario, oggetto di un diritto sociale, collocabile fra i diritti inviolabili dell’uomo (Cort. Cost. n. 404/1988 ) che deve essere adeguatamente e concretamente tutelato (Cort. Cost. n. 252/83; Corte Cost. n. 217/88).
Avv. Edoardo Spighetti
edoardo.spighetti@gmail.com
